疫情下的香港寫字樓租賃市場：機遇與挑戰

引言：疫情對香港寫字樓租賃市場的影響

自2019年底新冠疫情爆發以來，全球經濟活動受到劇烈衝擊，香港作為國際金融中心亦無法倖免。其中，香港寫字樓出租市場經歷了前所未有的動盪。根據差餉物業估價署及多家國際房地產顧問公司的數據顯示，香港甲級寫字樓租金自疫情高峰以來持續下滑，整體租金累計跌幅顯著，而空置率則攀升至歷史高位。以核心商業區中環為例，其空置率由疫情前的低個位數，一度躍升至接近雙位數百分比，反映市場需求疲軟。這波衝擊不僅源於跨境商務活動幾近停擺，更因為本地企業在營商環境不明朗下，紛紛採取保守策略，延後擴張或搬遷計劃。

更深層次的影響在於企業營運思維的轉變。疫情迫使全球企業重新審視傳統的固定辦公模式。遠程辦公、混合辦公等彈性工作安排從應急措施逐漸成為常態。許多公司意識到，並非所有員工都需要每日在固定辦公桌前工作，這直接動搖了對大面積、長期固定租約寫字樓的需求基礎。企業開始追求營運效率與成本控制之間的平衡，這股轉型浪潮徹底改變了香港寫字樓出租市場的遊戲規則。市場從過往的業主主導，逐漸向租客傾斜，租賃決策更著重於靈活性與未來抗風險能力。

疫情下的租賃策略

面對租金支出這項重大固定成本，企業在疫情期間發展出多種務實的租賃策略以求存圖強。首要策略便是主動與業主協商租金減免或租約重組。在租客市場的背景下，許多企業成功爭取到短期租金寬減、免租期延長，或將部分固定租金轉為與營業額掛鈎的浮動租金，以共渡時艱。這不僅是單純的減壓，更是與業主建立戰略夥伴關係的契機，展現了長期合作的誠意。

其次，「縮小辦公空間，降低成本」成為顯學。許多企業在租約到期後，選擇搬遷至面積較小、但性價比更高的寫字樓。這股「降級搬遷」趨勢，促使部分企業從核心區遷往非核心區，如東九龍、港島東等，這些區域的租金水平相對較低，且新型寫字樓供應充足，設施現代化。透過精簡實體空間，企業能將節省下來的成本用於數位轉型或員工福利，提升整體競爭力。

最後，採用靈活的辦公模式已從選項變為必須。除了上述的混合辦公，企業亦更廣泛地採用核心辦公桌搭配熱桌系統，減少固定工位數量。同時，對於新項目團隊或短期擴張需求，企業傾向於尋求服務式辦公室或短租方案，而非簽訂長達數年的傳統租約。這種「按需使用」的思維，使得企業在香港寫字樓出租市場中的選擇更加多元與動態，能夠快速因應業務變化進行調整。

疫情加速共享辦公空間的發展

疫情雖然打擊了傳統寫字樓需求，卻意外地為共享辦公空間（Co-working Space）及靈活辦公方案提供商帶來了新的發展機遇。當企業追求租賃彈性與成本控制時，共享辦公空間提供的「靈活、彈性的租賃方案」正好切中需求。這些方案通常包括：

• 會員制月租：無需長期合約，可按月甚至按週租用辦公桌或私人辦公室。
• 多據點通行：會員可在營運商於香港乃至全球的網絡中不同地點辦公，極具流動性。
• 全包式服務：租金通常已包含水電、網絡、清潔及前台服務，減輕行政負擔。

這種模式讓初創企業、中小企乃至大型企業的特定部門（如項目團隊、銷售團隊）能夠以最低的初始投資和運營風險，獲得專業的辦公環境。

此外，疫情後公眾對「安全、衛生的辦公環境」要求空前提高。領先的共享辦公空間營運商迅速回應此需求，大力投資於提升衛生標準。這包括：

• 加強公共區域及會議室的清潔消毒頻率。
• 引入無接觸式門禁、體溫檢測及空氣淨化系統。 香港写字楼出租
• 重新規劃空間佈局，確保社交距離，並提供分隔良好的獨立工作間。

這些措施不僅保障了用戶健康，更成為其重要的市場賣點。對於許多正在觀望香港寫字樓出租市場的企業而言，一個管理完善、衛生標準高的靈活辦公空間，比傳統大廈中需要自行管理的整層單位，顯得更為省心與可靠。因此，即便在整體市場低迷時期，部分優質的共享辦公品牌仍能維持較高的入住率，顯示其市場適應力。

疫情後的寫字樓租賃市場趨勢

隨著社會步入後疫情階段，香港寫字樓租賃市場正顯現出新的長期趨勢。首先，市場普遍預期「租金有望回升」，但復甦步伐將是緩慢且不均衡的。國際金融機構、專業服務公司等對核心區甲級寫字樓的需求依然堅挺，支撐中環等地的租金逐漸企穩。然而，供應過剩的非核心區或舊式商廈，租金壓力可能持續更久。復甦的關鍵驅動力將來自於跨境通關的全面恢復、新經濟企業的擴張，以及企業對升級辦公環境的投資意願。

其次，「企業更注重辦公環境的質量」已成為不可逆轉的趨勢。寫字樓不再僅僅是一個「工作地點」，而是吸引及留住人才、促進協作與創新的重要工具。因此，企業在選址時會更看重：

• 健康與福祉設施：如綠色認證（LEED、WELL）、優質空氣過濾系統、充足的綠化空間、自然採光、健身設施等。
• 便利的配套：包括餐飲選擇、交通樞紐連接、零售服務等。
• 促進協作的設計：更多元化的會議空間、休憩區及社交區域。

第三，「科技在辦公空間中的應用更加廣泛」。疫情加速了房地產科技（PropTech）的普及。未來的香港寫字樓出租市場中，智能樓宇管理系統將成為標配，例如：

• 使用手機應用程式預訂會議室、控制辦公位燈光空調。
• 利用傳感器數據優化空間使用率，實現節能。
• 部署物聯網設備監測室內環境質量（如二氧化碳濃度）。

這些科技應用不僅提升管理效率與用戶體驗，其產生的數據更能幫助企業做出更科學的房地產策略決策。

如何在疫情後抓住租賃機遇

對於計劃在疫情後期進入或調整香港寫字樓出租市場的企業而言，現在正是審視策略、捕捉機遇的關鍵時刻。首要任務是「關注市場動態，及時調整策略」。企業房地產負責人應密切留意市場報告，了解各區租金走勢、空置率變化及新供應入市時間。例如，未來數年東九龍將有大量新甲級寫字樓落成，可能帶來更具競爭力的租金選擇。同時，需洞察行業動向，了解競爭對手或同業的辦公策略，以作參考。

其次，積極「尋找性價比高的辦公空間」。性價比不僅指租金低廉，更包括樓宇品質、地理位置、交通便利性及配套設施的綜合考量。企業可以擴大選址範圍，考慮從傳統核心區擴展至新兴商業區。此外，市場上有不少業主為吸引優質租戶，願意提供極具吸引力的裝修補貼或更長的免租期，這些都是可爭取的實質優惠。在議價過程中，充分展示企業的穩健背景與長期租賃潛力，能增加談判籌碼。

最後，「與業主建立良好的合作關係」至關重要。疫情教會市場參與者，靈活與互信是應對不確定性的法寶。企業應視業主為合作夥伴，在談判中尋求雙贏方案。例如，可探討包含擴租權、縮減權的彈性租約條款，為未來業務波動預留空間。建立順暢的溝通渠道，在遇到困難時坦誠交流，往往能獲得業主的理解與支持，這在長期的租賃關係中價值非凡。

政府的支持政策：幫助企業度過難關

在市場自我調節的同時，香港特區政府亦推出了一系列支援措施，旨在穩定經濟、保障就業，間接為香港寫字樓出租市場提供了緩衝。這些政策主要通過減輕企業的現金流壓力來發揮作用。其中最具代表性的包括「百分百擔保特惠貸款」計劃，為中小企業提供低息貸款，可用於支付薪金或租金，讓不少企業得以維持營運，避免因資金鏈斷裂而被迫退租。

此外，雖然未有直接的普遍性租金補貼，但政府通過減免政府物業內合資格租戶的租金，以及鼓勵地產發展商為其商場和寫字樓租戶提供租金寬減，起到了示範作用。例如，在「防疫抗疫基金」下，多個政府部門轄下的合資格商業租戶獲得了租金豁免。下表概述了部分相關支持措施：

這些政策雖然不能從根本上逆轉市場供需，但在最困難的時期為企業提供了喘息空間，避免了因短期衝擊而引發的企業倒閉潮及由此產生的寫字樓退租潮，有助於維持市場的基本穩定。

疫情下的挑戰與機遇，企業如何應對

綜觀全局，疫情為香港寫字樓租賃市場帶來了嚴峻挑戰，但也催生了結構性變革的機遇。挑戰顯而易見：需求萎縮、空置高企、租金受壓，以及企業對長期承諾變得猶豫。然而，機遇正蘊藏於這些變化之中。市場調整擠壓了過往的價格泡沫，為租戶提供了多年未遇的議價窗口和升級選擇。靈活辦公理念的普及，促使企業以更精細、更有效率的方式規劃其房地產組合。

企業的應對之道，在於擁抱變化，將房地產策略緊密對齊業務戰略。這意味著不再將辦公空間視為被動的成本中心，而是主動的人才與文化載體、生產力工具。在具體行動上，企業應進行全面的辦公空間需求評估，根據未來工作模式（全遠程、混合或全辦公室）來確定所需實體空間的類型、大小與功能。積極探索混合模式，結合核心總部與輻射式的靈活辦公點網絡，以覆蓋不同員工的需求。

在參與香港寫字樓出租市場時，企業應秉持靈活、創新與合作的精神。無論是選擇傳統甲級寫字樓、服務式辦公室還是共享空間，關鍵是確保該選擇能支持業務的敏捷性。與此同時，持續投資於數位化基礎建設，確保無論員工在何處辦公，都能無縫協作。疫情終將過去，但其塑造的新辦公常態將會持續。那些能夠及早適應、並將挑戰轉化為優化自身運營與成本結構機遇的企業，將在後疫情時代的競爭中佔得先機，在香港這個充滿活力的市場中行穩致遠。

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