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香港進行分區研究房地產市場概覽(9)：CBD起動──觀塘區│脫苦海

觀塘區是政府“起動九龍東”計劃下的重點發展區，加上重建藍田及油塘的舊樓，將會在未來十年帶來重大改變

分區簡介

觀塘是九龍人口最多、面積最大的地區。觀塘重建不過，由於公屋比例較大，私人屋苑較少。

現有的屋邨集中在九龍灣站(包括 Amoy Garden、 Telford Garden、 Depo Garden 等)和藍田站(包括 Laguna City 和 Sceneway Garden)。

油塘地區也正在積極重建。除了現有的荔灣天下、嘉善居等單體建築，不得不提的是，油塘灣的大型開發項目終於過去了，油塘站未來將成為更大的居住區。中環街市沿鯉魚門一帶的多項綜合展覽計劃亦在籌劃中。

政府可以公布有意在觀塘的半山地帶興建一條東九龍線，沿途我們除了公屋之外，亦有研究個別的居屋項目，不過就沒有得到多少私樓可供學生選擇。換言之，有與無，其實與當區樓市發展也沒有進行多大影響關系。

雖然啟德機場位於九龍城，但觀塘區內仍有多項住宅發展，包括 Kowloon Godown 及嘉裏危險品倉庫。工商業區的高端住宅開發相對較少。開發商的重點是郵輪和鄰近地區的旅遊項目。但是郵輪碼頭，已經變成了一個大噪音，雨是小的!

雖然觀塘的公屋也占七成，但比黃大仙樂觀，因為觀塘還有很大的改變空間。正所謂，還有土地可以開發重建，也有土地增值。油旺轉移地積比牛頭角、司舜、秀茂坪、油塘的公屋居屋早就有人入住，連彩石裏的石礦場也變成了公屋，所以觀塘的土地變化潛力比黃大仙高很多。比如淘大花園到德寶花園的區域，原來是由工業用途轉為住宅用途;拉古納城由一個油庫改造成了一個大型住宅。

窮則變，變則通

如果只考慮選區的水平，Laguna City 只有一個選區的月收入中位數是5萬元，其餘的都低於4萬元，低於000元(全港的水平是20,700元)。大型私人屋苑占高收入居民的比例較高，其次是居者有其屋計劃屋苑和 Amoy Gardens 等較舊的屋苑，最後是公營房屋。由此可見，住房類型對居民收入的影響最大。在考慮自置居所時，擁有大量私人樓宇的地段亦是首選，而公營房屋則是其次的選擇。

臨海有大片工業用地，其中觀塘區原本以傳統制造業為主，近十年重建為新商業樓宇。最著名的項目是新地創基城，其中apm五期成為當地最擁擠的購物中心，同時也被改建為酒店項目。九龍灣已發展為多用途貿易大廈，密度較觀塘工業區為低。近幾年甚至出現了Mega這樣的甲級商廈。

Box及展貿中心技術等高價值增值用途。

觀塘工業區是政府活化工廈計劃的其中一個主要受惠地點。除了拆卸和重建外，改建和更改用途也足以顯示土地價值。連同政府推行的「起動九龍東」計劃，我們希望中環的另一個商業區ーー中環

Business District,

CBD2)，范圍除觀塘和九龍灣工業經濟區外，更將啟德發展區納入，提出中國十項內容主要工作任務，包括：咨詢企業環保技術連接(輕軌)系統、改善以及行人暢達度及街道環境景觀、優化海濱地帶、改造明渠、發展實際行動區潛力等。

根據太古灣太古廣場的經驗，廠區將被改造成商業區，創造大量高薪崗位和高消費人群。因此，土地價格將被提高，這將對附近的住宅物業價格產生積極影響。由於觀塘站和牛頭角站附近的住宅較為老舊，規模較小，所以造就了九龍灣站的德福花園和淘大花園，以及藍田站一站之隔的惠晶花園和麗港城。

區內的住宅進行重建亦陸續不斷推動，除了市建局觀塘市中心重建工作計劃，以及油塘數個已落成單幢項目外，還有啟興道臨海旅遊項目，以及油塘兩大重建工程項目，分別是由恒基牽頭的「油塘灣綜合經濟發展建設項目」，以及東源街一帶多個國家重建一個項目，十年時間之內油塘將出現可以顯著中國變化。

在1997年以前，觀塘區是九龍區最多選擇的大型屋苑，而且都位於港鐵車站附近，例如九龍灣站的 Telford Garden、 Amoy Garden 和 Debor Garden、 sceneway Garden、 Laguna City 和藍田站。當時，只有美孚新邨和黃埔花園的規模相當。不過，自1997年以來，在古寧站、奧運站、荔枝角站，甚至將軍澳等地區，已興建了大量大型屋苑，無論在硬件和樓齡方面，都較觀塘區的屋苑為佳，令觀塘區的屋苑相形見絀。

不過話說回來，從絕對樓價數字來看，觀塘區也體現了一定的居住和投資價值，跟隨大行情也不難。除了裕民坊附近的舊樓，觀塘半山區還有一些中密度單位的舊樓，分別是協和街以東的躍華街和康寧路以西的共樂路。建築業態像太子道、廣播道，大部分是觀塘廠商的故居。物業質量和居住環境都比山下好，到觀塘站也很方便。

想想看，三十多年前，九龍城的太子道只是一個中等密度的單位，跟 Yuet Wah Street 的功樂道差不多，但今天的數字大約是七、八千人，後來的四、五千人，所以長期持有的物業，損失比硬件更慘重!放在今天，有硬件沒有很多假豪華住宅將有一天同樣的命運。

揀樓秘訣

從地段和收益的關系來看，麗港城的風景高於迪福、陶達、德寶。相反，九龍灣的三寶大廈雖然樓齡10年，但價格卻高出10%。“藍田弱於九龍灣。"

除了以地段進行劃分，觀塘區的私人企業住宅也可以發展分為三大類，呎價最貴的是半新樓，其次是我國大中型屋苑，第三是舊樓。近年沒有來由於新樓扣溢價，屋苑和舊樓因為上車盤追落後，不同國家物業間的差價已大為我們縮小。

不同的屋苑需要注意不同的方面。德福應該注意風水問題，淘大和裕滿應該注意年齡折舊問題，Laguna City 和場景應該注意維護問題。個別單位的情況不同，很難一概而論。